요즘 전세에서 매매로 갈아타야 할지 고민하는 분들이 상당히 많습니다.
전세가 불안하기도 하고, 전세가율이 다시 올라오고 있는 지역도 많기 때문입니다.
“차라리 이 돈이면 그냥 사는 게 낫지 않나?”
이 생각, 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
하지만 문제는 여기서 시작됩니다.
전세에서 매매로 갈아탈 때 단순히 집값 차이만 보면 안 됩니다.
취득세, 중개수수료, 등기비용, 대출이자, 기존 전세 보증금 정산 문제까지…
생각보다 많은 비용이 숨어 있습니다.
오늘은 전세에서 매매로 갈아탈 때 발생하는 세금과 비용을 전부 정리해보겠습니다.
실제로 계산해보면 생각이 달라질 수도 있습니다.
전세에서 매매로 갈아타는 이유
최근 전세시장이 다시 꿈틀거리고 있습니다.
전세 매물이 줄어들고 있고, 일부 지역은 전세가가 6개월 연속 상승 중입니다.
전세는 결국 집주인이 공급하는 구조입니다.
그런데 다주택자 규제, 세금 부담, 보증보험 문제 등으로 임대인이 줄어들면 전세 물량은 줄어들 수밖에 없습니다.
그럼 어떻게 되겠습니까?
전세보증금은 올라가고
결국 “이럴 바엔 집을 사자”는 심리가 생깁니다.
하지만 매매는 전세와 다르게 세금이 붙는 구조입니다.
이걸 간과하면 안 됩니다.
1. 취득세 – 가장 먼저 나가는 세금
집을 사면 가장 먼저 내는 세금이 취득세입니다.
1주택자의 경우
주택 가격에 따라 약 1~3% 구간으로 나뉩니다.
예를 들어 6억 원 아파트를 매수한다고 가정해보겠습니다.
-
취득세 약 1.1% 적용
-
약 660만 원 발생
여기에 농어촌특별세, 지방교육세까지 포함되면
실제 납부액은 조금 더 늘어납니다.
“전세에서는 없던 세금”이
매매로 가는 순간 바로 발생합니다.
2. 중개수수료 – 생각보다 큽니다
매매 중개수수료는
거래 금액에 따라 상한 요율이 다릅니다.
6억 원 매매라면
대략 0.4% 전후
즉, 약 240만 원 수준입니다.
전세 계약 때보다 훨씬 큽니다.
여기에 부가세 포함 여부도 확인하셔야 합니다.
3. 등기 및 법무사 비용
집을 사면 등기를 해야 합니다.
셀프로 할 수도 있지만 보통 법무사를 통합니다.
-
등기 비용
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채권 매입 비용
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인지세
대략 100~200만 원 정도 예상하셔야 합니다.
작은 돈 같지만
취득세와 합치면 벌써 1,000만 원에 가까워집니다.
4. 대출이자 – 가장 큰 변수
전세는 내 돈 + 보증금 구조입니다.
하지만 매매는 대부분 대출이 들어갑니다.
예를 들어
6억 매매
3억 대출
금리 4%
연 이자 1,200만 원
월 100만 원 수준입니다.
이자는 매달 빠져나가는 고정비입니다.
전세와의 가장 큰 차이점입니다.
DSR, LTV 규제에 따라 대출 한도도 달라집니다.
본인 소득 대비 상환 능력을 반드시 계산해보셔야 합니다.
5. 기존 전세 보증금 정산 문제
전세에서 매매로 갈아탈 때
기존 집 보증금 반환 일정도 중요합니다.
새 집 잔금일과
기존 전세 보증금 반환일이 어긋나면
단기 브릿지 대출을 써야 할 수도 있습니다.
이자 부담이 추가로 생깁니다.
이 부분을 놓치면
예상치 못한 자금 압박이 옵니다.
실제 예시로 계산해보겠습니다
6억 매매 기준
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취득세 약 660만 원
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중개수수료 약 240만 원
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등기비용 150만 원 가정
-
기타 비용 포함 약 1,100만 원
즉, 집값 외에
최소 1,000만 원 이상 추가로 필요합니다.
여기에 대출이자가 매달 발생합니다.
이 계산을 안 해보고 “그냥 사자”는 위험합니다.
전세 vs 매매, 언제 갈아타는 게 유리할까?
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전세가율이 80% 이상인 경우
→ 매매와 차이가 적다면 고려해볼 만합니다. -
장기 거주 예정이라면
→ 매매가 유리할 가능성 높습니다. -
단기 거주라면
→ 취득세·중개비 때문에 불리할 수 있습니다.
부동산은 단순 계산이 아니라
거주 기간 + 자금 상황 + 금리 흐름
이 세 가지를 함께 봐야 합니다.
숨은 비용도 있다
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이사비용
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인테리어 비용
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관리비 상승 가능성
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재산세
매매는 끝이 아니라 시작입니다.
보유세가 매년 발생합니다.
전세는 계약 끝나면 나가면 그만이지만
매매는 보유 리스크를 감수해야 합니다.
결론적으로
전세에서 매매로 갈아타는 것은
단순히 “집값 오른다”는 기대만으로 결정하면 안 됩니다.
숫자로 계산해보고
최소 5년 이상 거주할 계획인지 판단해야 합니다.
취득세, 중개수수료, 등기비용, 대출이자
이 네 가지만 정확히 계산해도
대부분의 판단이 서게 됩니다.
요즘처럼 시장이 혼조세일 때는
특히 더 보수적으로 접근해야 합니다.
마무리
전세가 불안하다고 해서
무조건 매매가 답은 아닙니다.
하지만
전세가율이 높고
공급이 줄어들고
금리가 안정된다면
그때는 매매가 유리해질 수 있습니다.
결국 부동산은 감정이 아니라 계산입니다.
지금 살고 있는 동네 기준으로
직접 숫자를 한번 계산해보시기 바랍니다.
계산해보면
생각보다 명확해질 겁니다.
원하시면 다음 단계로
👉 DSR 계산 쉽게 하는 방법 글
이어서 제작해드리겠습니다.
