요즘 부동산 시장에서 가장 많이 듣는 말이 있습니다.
“집값이 올랐다”, “아직 바닥이다”, “이 동네는 벌써 신고가다”.
하지만 막상 직접 아파트를 알아보려고 네이버 부동산을 켜보면
호가만 잔뜩 있고, 진짜 얼마에 거래됐는지는 헷갈리는 경우가 많습니다.
그래서 오늘은
아파트 실거래가를 정확히 보는 방법,
그리고 호가에 속지 않고 시세를 판단하는 방법을
초보자 기준으로 차근차근 정리해보겠습니다.
부동산 임장을 다니기 전
이 글 하나만 읽어두셔도
중개사 말에 휘둘리지 않는 눈이 생길 겁니다.
왜 실거래가가 중요한가? (아파트 실거래가 보는법)
부동산에서 가장 위험한 행동은
호가만 보고 가격을 판단하는 것입니다.
호가는 말 그대로
“집주인이 부르고 싶은 가격”일 뿐
실제로 거래된 가격이 아닙니다.
특히 요즘처럼 거래량이 적은 시장에서는
- 호가만 높게 걸어놓고
- 몇 달씩 거래 없는 매물
이런 경우가 굉장히 많습니다.
즉,
호가 = 희망가격
실거래가 = 시장이 인정한 진짜 가격
이 차이를 모르면
시세보다 비싸게 매수하거나
반대로 좋은 기회를 놓칠 수도 있습니다.
아파트 실거래가 어디서 확인하나?
실거래가는 공식적으로
국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록됩니다.
하지만 대부분의 사람들은
네이버 부동산을 가장 많이 사용합니다.
네이버 부동산 → 단지 선택 → “실거래가” 탭
여기까지는 다들 알고 계실 겁니다.
하지만 진짜 중요한 건 그 다음 해석 방법입니다.
실거래가를 볼 때 가장 먼저 볼 것
1) 최근 3개월 거래만 보세요
실거래가 창을 열면
1년치, 2년치, 5년치까지 표시됩니다.
하지만 실제 시장 판단에는
최근 3개월 거래가 가장 중요합니다.
왜냐하면 부동산 시장은
금리, 정책, 심리 변화에 따라
3개월만 지나도 분위기가 완전히 바뀌기 때문입니다.
오래된 고점 거래를 보고
“이 아파트는 원래 이 가격이야”
라고 생각하면 위험합니다.
2) 같은 평형만 비교하세요
많은 분들이 실수하는 부분입니다.
예를 들어
- 84㎡ (국평)
- 59㎡
- 74㎡
이렇게 섞어서 보면
평당 가격이 완전히 달라집니다.
반드시
내가 관심 있는 동일 평형만 필터링해서 보셔야
정확한 비교가 가능합니다.
3) 저층·고층 구분 필수
같은 평형이라도
- 1~3층
- 로열층
- 탑층
가격 차이가 수천만 원씩 납니다.
실거래가에
층 정보가 함께 표시되므로
“이 가격은 몇 층 거래였나?”
이 질문을 반드시 하셔야 합니다.
호가에 속지 않는 핵심 포인트
호가가 실거래가보다 1억 이상 높다?
→ 거래 없는 허세 호가일 가능성 큽니다.
특히 요즘은
집주인들이 시장 반등을 기대하며
“언젠가 팔릴 가격”으로
높게 걸어두는 경우가 많습니다.
실거래가와 호가 차이가 클수록
협상 여지가 많다는 뜻입니다.
거래량이 함께 중요합니다
실거래가 숫자만 보고
“최근에 신고가 나왔네?”
이렇게 판단하면 안 됩니다.
거래량이 한 건인지, 여러 건인지
이것이 훨씬 중요합니다.
- 한 건만 신고가 → 특수거래 가능성
- 여러 건 연속 거래 → 진짜 시세 상승
실거래가 옆의 “거래건수”를
반드시 함께 확인하세요.
신고가 함정에 주의하세요
요즘 뉴스에 자주 나오는 말
“신고가 경신”
하지만 실거래가를 자세히 보면
- 기존 거래는 10억
- 한 건만 11억
이렇게 찍힌 경우가 많습니다.
이럴 땐
시장 전체가 오른 것이 아니라
특정 조건 좋은 한 집만 팔린 것일 가능성이 큽니다.
신고가는 참고만 하시고
평균 거래대를 보는 습관이 중요합니다.
아파트 실거래가 분석 순서 정리
임장 가기 전
이 순서대로만 보시면 됩니다.
- 단지 선택
- 최근 3개월 거래만 보기
- 동일 평형 필터
- 층별 가격 확인
- 거래 건수 확인
- 호가와 차이 비교
이 6단계만 해도
중개사가 말하는 시세를 검증할 수 있는 수준이 됩니다.
현장에서 실거래가를 어떻게 활용하나?
임장 현장에서
중개사가 자주 하는 말이 있습니다.
“요즘 이 동네 많이 올랐어요.”
“이 가격 아니면 매물 없어요.”
이때 당황하지 마시고
미리 캡처해둔 실거래가를 보여주며
“최근 ○층이 ○억에 거래됐던데
이 매물은 그보다 왜 비싼가요?”
이 한마디만 해도
협상의 주도권이 완전히 바뀝니다.
실거래가의 한계
주의할 점도 있습니다.
- 실거래가는 계약 후 30일 이내 신고
- 즉, 현재 시세보다 한 달 늦게 반영
따라서
실거래가 + 현장 호가 + 거래 분위기
이 세 가지를 종합해서 판단하는 것이 가장 정확합니다.
결국 부동산은 데이터 싸움입니다
예전에는
“부동산은 발품”이라는 말이 정답이었습니다.
하지만 지금은
데이터를 보고 발품을 팔아야
진짜 좋은 매물을 잡습니다.
실거래가를 읽을 수 있는 사람과
그냥 호가만 보는 사람의 결과는
몇 년 뒤 자산 격차로 그대로 드러납니다.
마무리하며
오늘은
아파트 실거래가 보는 법과
호가에 속지 않는 방법을 정리해보았습니다.
처음에는 숫자가 많아 어렵게 느껴지지만
몇 번만 직접 비교해보면
금방 감이 잡히실 겁니다.
더 늦기 전에
관심 있는 동네 한 곳을 정하고
오늘 알려드린 순서대로
실거래가를 직접 분석해보시기 바랍니다.
부동산 시장에서 가장 강한 무기는
‘정보를 읽는 눈’입니다.
