1가구 2주택 (일시적 1가구 2주택)에 대한 기준과 비과세(양도세) 요건을 상세히 알 필요가 있습니다. 우리 모두 살다보면 좀 더 넓은 집으로 이사를 가고 싶은 마음이 생기죠. 방심해서 잘못된 조건으로 2주택을 보유하고 있으면 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 이사를 가기 위한 분이든 혹은 투자를 위해 추가로 주택을 구입하실 분을 위해 “일시적 1가구 2주택”에 대한 기준과 양도세 폭탄을 면하기 위한 비과세 조건을 알려드리도록 하겠습니다.
1. 1가구 2주택(일시적 2주택) 기준
- 기존 주택을 취득한 후 1년 이상 경과할 것.
만일 기존주택을 구입해서 실거주 한 후 다음 주택을 추가 구입할 때에는 첫번째 집을 산지 1년 이상 경과해야 양도세 비과세 요건이 됩니다.
비과세를 못받은 A씨의 실제 예시 :
A씨는 결혼을 하면서 실거주를 하기위해 현재주택을 매수하였고 부동산 투자를 위해 신규주택을 몇 달만에 (1년이 채 되지않은) 추가로 구입하였습니다. 추후 이사를 가기 위해 실거주했던 첫번째 집을 매도하였는데 3억짜리 집이 많이 올라 5억에 팔아서 2억의 시세 차익이 남았지만 양도세만 70%를 1억 4천만원을 내밷게 되었습니다.
- 신규주택을 취득했으면 3년 이내에 기존주택을 매도할 것.
신규주택을 추가로 매입하였으면 기존주택을 매도하는데 기한을 3년을 넘기시면 안됩니다.
- 기존주택 2년이상 보유
기존주택을 팔기전에 최소 2년은 보유해야합니다. 조정지역일 경우, 2년 거주요건도 추가로 충족되어야 합니다.
- 1, 2, 3 법칙
취득 1년 , 보유 2년 , 매도 3년 이 3가지만 지키면 일단 일시적 1가구 2주택에 대해선 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.
2. 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 가족간 매매
A씨는 2주택 보유 중 첫번째 주택을 3년 이내에 팔고 싶었으나 부동산경기가 어려워 집이 팔리지 않자 아들에게 팔기로 결심했습니다. 아들이 같이 살고있다면 (동일세대) 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 아들이 따로 살고 있다면(분리세대) 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
동거하는 동일세대는 비과세가 안되지만 세대 분리된 자녀는 비과세 가능합니다.
하지만 세대 분리된 자녀도 조건이 있습니다. 단순히 세대만 분리하려고 자녀를 다른 세대로 이전해놓고 집을 양도하면 세금폭탄 두들겨 맞습니다.
자녀가 세대분리가 되었다는 조건을 갖추려면 자녀는 반드시 소득이 있고 30세가 넘은 상태에서 세대가 분리 되어야 합니다.
3. 취득시점을 잘못계산하여 양도세 폭탄맞은 B씨 사연
1주택자가 신규주택을 추가로 취득할 경우, 종전주택 구입날짜에서 1년이 지나 신규주택을 구입하여야 하고, 신규주택을 취득한 날짜로부터 3년 이내에 종전주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있다.
B씨는 21년 11월에 이사갈 새로운 집을 7억에 매수하였고 올해 24년 1월에 기존에 살던 집 5억 짜리를 10억에 팔았습니다. 21년에 신규주택을 매입하고 3년 이내에 기존(종전)주택을 판 것이었습니다. 시세차익 5억을 그대로 벌었을까요?
B씨는 혜택을 못받았습니다. 왜냐하면 기존주택을 처음 매수한게 20년도 12월이라 1년도 채 못넘기고 이사갈 새로운 집을 매수했기 때문입니다.
종전주택 : 20년 12월 , 신규주택(이사갈 집) : 21년 11월 -> 1년이 안됨.
4. 취득세도 비과세 요건에 해당됩니다.
우리가 신경써야할 혜택은 양도세 뿐만 아니라 취득세도 중요합니다. 현재는 2주택이 될 시, 즉 1주택자가 추가로 집을 매수할 경우 매매가의 8%를 내야합니다. 예를 들어, 3억짜리 집을 추가로 매수할 경우, 2400만원을 취득세 세금으로 납부해야 합니다.
하지만 기존(종전)주택을 일정 기간내에 판다면 (신규주택 구입 후 3년 이내) 취득세는 기본세율 1~3% 정도면 내면 됩니다. 3억 짜리 집의 경우면, 300만원에서 900만원 정도겠네요.
5. 1가구 2주택 일시적 비과세 요건에 대하여
이로써 일시적 1가구 2주택에 대한 비과세 요건을 간단하게 설명해보았는데요, 위의 사례를 잘 참고하시어 새로운 집을 취득할때나 기존 주택을 팔때 세금폭탄을 맞지 않도록 각각 시점들을 잘 파악해보고 진행하시기 바랍니다.
