융자있는 집에 전세를 들어가게 되는 경우가 종종 있습니다. 전세를 알아보다 보면 어떤 집은 전세시세가 주변보다 싸게 나왔는데 알고 보면 ‘융자 껴있는 집’ 이라는 말을 보게 됩니다. 알아보려고 하는 집에 융자는 왜 있는지, 융자란 무엇인지, 마지막에는 융자있는 집의 경우 안전하게 전세사는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.
1. 융자있는집은 왜 있는걸까?
기본적으로 아파트나 빌라, 오피스텔 포함 주택을 구입할 때에는 대부분 은행에서 대출을 받아서 구입합니다. 즉, 자기돈으로 순수하게 100% 지불해서 구입하는 경우는 거의 없다고 봐야죠. 해서 집을 구할 때 등기부등본을 떼다보면 보통은 대출로 인한 근저당(대출시 잡히는 빚)이 있을겁니다. 반대로 융자없는 전세 집의 대부분은 세입자의 전세금으로 집주인의 대출금을 갚은 경우 (근저당 말소)가 많죠.
2. 융자(근저당)이란 무엇인가요?
일단 근저당이란, 집주인이 집을 사기 위해 은행에 대출을 받으면 은행은 근저당을 걸어놓습니다. 보통 대출한 금액의 110% 정도를 잡죠. (100% 보다 여유있게 잡기 위한 관행임. 즉 1억을 빌리면 1억 1천만원을 저당걸어놓음). 등기부등본에 기재가 되어있으니 꼭 확인하시기 바랍니다. (부동산 중개인이 보통 확인해줍니다.)
만일 집이 경매로 넘어가게 되면 낙찰된 금액은 은행이 1순위로 가져가게 됩니다. 즉 자칫하면 자신의 전세금을 아에 돌려받지 못하거나 일부만 받게 될 수도 있게 되죠. 근저당이란 은행이 가장 먼저 가져간다는 등기부등본의 표시라고 보시면 됩니다.
3. 융자있는집 전세는 왜 있는걸까? 그리고 안전한가?
위에 설명드린 것처럼 전세로 들어갈 집에 근저당(은행빚)이 있다는건 위험요소가 있다는 것인데 그럼에도 불구하고 전세를 구하다 보면 근저당이 있는 집이 간간히 있습니다. 왜 위험한데도 불구하고 전세 세입자를 구할 수 있는건지 그리고 어떤 경우에 그나마 안전한지 알려드리겠습니다.
- 융자있는 전세집
전세금이 주변 시세보다 유독 싼 곳이 있습니다. 저렴한 보증금으로 인해 악마의 유혹이 될 수도 있죠. 아파트로 예를 들면 옆집은 전세가 3억인데 내가 찾은 곳은 2억 3천으로 유독 싸다.. 그런데 “근저당은 살아 있는 (유지 되는) 조건으로 들어와야 된다” 의 경우가 있죠. 그럼 내가 찾은 이 집이 2억 3천으로 싼 대신에 어떤 조건이어야 그나마 안전한지 한번 알아보겠습니다.
- 융자있는 집 전세가 그나마 안전하기 위한 조건
내 전세금 + 근저당(은행대출) = 집 시세의 70% 를 넘지 않으면 그나마 안전 하다고 판단할 수 있습니다.
저 70% 가 (60~80% 될 수도 있고 딱 정해진건 없음) 왜 나온거냐면, 만일 이 집이 경매로 넘어가게 되면 통상 이 집 시세의 70% 언저리로 낙찰이 되는 경우가 많습니다. 그래서 낙찰된 총 금액에서 은행이 먼저 가져가면 남은 금액은 전세금으로 돌려받을 수 있는 금액이 그나마 남기 때문에 저 위의 식이 70% 라고 보통 설명되는 것이지요.
[ 예시 ]
전세보증금이 2억 5천만원인 집에 융자(근저당은) 1억 5천만원이 있고 집값은 5억이라고 가정할 때, 이 집이 잘못되어 경매로 넘어가서 70%의 가격으로 3억 5천으로 낙찰이 되었다고 칩시다. 그럼 3억 5천 중 근저당이 1억 5천을 먼저 가져갑니다. 그럼 2억이 남죠? 이 것을 세입자가 가져갈 수 있게 됩니다. 내 보증금은 2억 5천인데 2억을 받으니 5천만원씩이나 못받게 되는거죠. 사실 이 2억 마저도 다 못받습니다. 그 전에 재반비용이나 세금이 떼어가기 때문이죠.
전세금을 돌려받기 위한 과정 또한 별도로 신청해야하는 필수과정이 있습니다. 아래 링크를 꼭 참고하세요.
4. 융자있는집 전세, 내 보증금 안전하게 지키는 방법
부득이하게 융자있는집 전세를 들어가야 될 경우, (내 돈이 이만큼이 한계다 혹은 이 집에서 꼭 살고 싶다) 그나마 내 보증금을 지키기 위한 방법들을 다음과 같이 알려드리겠습니다.
- 전세 반환보증보험
어쩔 수 없이 이 집을 들어가야 한다면 전세반환보증보험을 드는 방법이 있습니다. 전세대출을 신청하려고 알아볼시에 보증보험도 가능한지 은행에 같이 문의해보아야 합니다. 그래서 가능하다고 하면 대출과 보증보험을 같이 진행하는 것이 좋습니다.
- 근저당 말소조건 걸기 (계약서 조건)
혹시 집을 알아보던 중 근저당 말소조건이 가능하다면 꼭 이행하시기 바랍니다. 부동산 전세계약서 작성시 특약에 ‘근저당 말소 조건’을 삽입합니다. 융자(은행빚)가 2억 이고 전세금이 2억 2천이라면 전세금으로 융자금 2억 갚고 등기부에 근저당을 말소한다는 조건을 넣는 겁니다.
- 전입신고, 확정일자
내 전세금을 지키기 위한 가장 기본조건입니다. 물론 이 것을 한다고 100% 보장되는 건 아니지만 내 보증금을 추후에 사고날시에 받기 위해서는 반드시 해놔야 할 안전장치입니다. 계약하자마자 가장 먼저 가까운 해당 주민센터에 가서 확정일자랑 전입신고 동시에 진행해주세요.
- 전세와 매매시세 동시에 꼭 같이 확인하기
전세를 알아보실 때 항상 해당 집의 전세와 매미의 시세를 같이 확인해보시기 바랍니다. 혹여 이 집이 다시 다른 사람한테 팔리거나 혹은 경매로 넘어갈때 시세에 따라 내 보증금이 여유있게 낮은 건지 높게 책정된건지 알 수 있습니다. 매매가 높은 가격에 잘 팔리면 내 전세금은 안전하다고 볼 수 있죠.
이로써 융자있는집 전세를 구하게 될 경우를 알아보았는데요, 제가 전체적으로 다 설명을 드렸지만 각 항목마다 자세히 찾아보시는 것을 추천드립니다. 물론 집을 매입해서 사는 것이 가장 좋겠지만 다들 개인적으로 다른 사정이 있으니 그렇겠지요? 제가 알려드린 방법을 통해 안전하게 전세집을 구하시기 바랍니다.
