오피스텔 전세를 구하려는 많은 젊은 분들 그리고 신혼부부들이 있을 겁니다. 작년부터 최근까지 쭈욱 전세사기 이슈때문에 걱정들 많으셨죠? 그나저나 이와 관련 뉴스들이 요즘들어 부쩍 조용해진 모습입니다. 결국 이 전세사기들은 최근 갑자기 뉴스에 도배된 것 뿐이지 옛날부터 계속 있어오던 것입니다. 이를 피하기 위한 가장 기본적인 접근방식을 아래와 같이 알려드릴테니 잘 숙지하시기 바랍니다.
1. 오피스텔 전세 : 사기의 유형
- 깡통전세
오피스텔의 매매가와 전세가가 거의 비슷할때 나타나는 유형입니다. 만일 오피스텔의 매매가가 2억이고 전세가 1억 9천이면 거의 비슷한 금액인데 만일 이 오피스텔이 매매가 안되고 집주인이 대출금을 못갚으면 경매로 넘어가게 되는데 경매에선 매매가의 보통 70% 선에서 낙찰이 되곤 합니다.
2억의 70% 이면 1억 4천인데 이 금액으로 낙찰이 된다 한들 세입자의 보증금 1억 9천은 온전히 돌려받을 수 없습니다. 그러니 전세시세를 알아볼땐 그 오피스텔의 매매가 보다 얼마나 많이 낮은지 보아야합니다.
- 신축전세
위의 깡통전세와 유사하게 진행됩니다. 우선 신축은 오피스텔을 다 짓고 나면 딱 정해진 매매가가 없기 때문에 분양사에서 임의로 분양가를 설정합니다. 그리고 이 분양가와 전세보증금을 동일하게 설정해놓고 세입자를 구합니다. 아래와 같이 슬슬 작전을 짭니다.
분양사는 집주인 행세를 할 대리인(경제력이 없는 인물)을 구합니다. 그리고 부동산중개인을 통해 주로 신축전세를 살고 싶어하는 순진한 신혼부부들을 소개받죠. 자 일단 분양사는 대리인(경제력이 없는 인물)에게 오피스텔을 팝니다. 대리인(경제력이 없는)은 돈이 없죠? 그래서 소개받은 세입자들한테서 전세금을 받습니다. 그리고 그 전세금을 분양사에게 주는 거죠.
분양사는 물건을 팔았고 대리인(경제력이 없는)은 전세금을 받아서 집주인이 되었고 세입자는 전세금을 지불했고, 그리고 살기 시작했고…. 이렇게 셋팅은 끝이 났습니다. 자 여기까지는 문제가 없습니다.
문제는 2년 뒤, 만기가 되어 세입자는 나가고 싶어 집주인에게 보증금 요구차 연락을 합니다. 하지만 집주인은 이미 분양사에게 전세금을 주면서 집을 구입한 터라 당연히 돈이 없죠. 가장 해피한 경우는 다음 세입자가 똑같은 전세금으로 들어온다면 그 전세금을 기존 세입자에게 보증금으로 돌려주면 되지만 문제는 애초에 이 신축의 전세가가 비싸게 셋팅이 되었던 것입니다. 설상가상으로 부동산 경기도 어려운 탓에 다음 세입자가 구해지지 않을뿐더러 구해져도 기존 전세시세도 내려가고 있는 모양새입니다. 맨처음 전세로 입주했던 신혼부부는 다음 세입자가 들어올때까지 반강제로 이사도 가지 못하고 계속 거주해야 할 것입니다. 이 점이 신축 오피스텔 전세의 위험성입니다.
- 이중 계약 (대리인 사기)
부동산 중개업자가 집주인의 대리인인 척 해서 세입자의 보증금을 가로채는 행위입니다. 보통 이 경우는 부동산 중개업 자체가 거짓인 경우가 많습니다. 가짜 공인중개사가 임대인(집주인) 몰래 대리인인 척 해서 세입자의 보증금을 가로챈 후 뒤늦게 임대인(집주인)이 보증금을 못받았다고 세입자에게 되려 신고하는 경우가 있습니다.
아래 링크는 비록 오피스텔은 아니지만 빌라, 특히 신축빌라도 비슷한 경우에 속해있기 때문에 신축빌라사기를 예방할 수 있는 내용을 올려놓겠습니다.
2. 오피스텔 전세 : 안전하게 입주하는 방법
- 깡통전세 파악하기
우선 내가 들어갈 오피스텔의 매매시세와 전세시세를 둘다 확인해야 합니다. 매매시세와 전세시세는 가능한 차이가 나야하고 더욱이 오히려 전세금이 매매시세 보다 높거나 혹은 같거나 그러면 안됩니다. 통상적으로 전세시세가 매매시세의 90% 정도까지 높으면 깡통전세라고 불리웁니다.
그럼 각 시세들은 어디서 확인하냐구요? 네이버에도 치면 나오긴 하지만 좀더 알아봐야할 땐 “국토교통부 실거래가 시스템”에서 실제로 거래된 시세들을 확인합니다.
위 사이트에 들어가서 본인이 가고자 하는 오피스텔의 주소를 치면 위와 같이 이전에 실제 거래됬던 내역들 조회가 가능합니다. 매매도 볼 수 있고 전,월세 거래내역도 볼 수 있으니 이렇게 시세조사를 하시면 됩니다.
- 그렇담 안전한 전세시세란? (보증보험 가입 가능금액 확인하기)
전세사기가 이슈화되고난 후 현재 전세보증보험의 가입은 필수가 되었고 보증보험이 안되는 전세집은 당연히 안들어가는 것이 낫죠. 또 어리버리한 부동산을 만나면 내가 구할 이 전세집이 보증보험이 되는지 안되는지도 확인이 안될 수도 있으니 본인이 직접 확인해보아야 합니다.
보증보험 가입가능한 전세금액 계산하기
보증보험이 가능한 전세금액은 정해져있는데요, 아래와 같이 계산하셔야 합니다.
보증보험 가능한 금액 = 이 집의 공시가격 x 126%
[예시]
내가 알아본 집의 공시가격이 1억이면 보증보험 가능한 전세금액은 공시가격 1억의 126%인 1억 2,600만원이 보증보험이 가능한 전세금의 한도입니다. 만일 전세가 1억 3천이다.. 이러면 보증보험 못받습니다.
[공시가격 알아보는 방법]
국세청 홈택스 – 상담ㆍ불복ㆍ고충ㆍ제보ㆍ기타 > 기준시가 조회 > 기준시가 안내 (hometax.go.kr)
위 사이트에 들어가셔서 본인이 알아본 집의 주소를 검색하셔서 알아보시기 바랍니다.
- 신축 오피스텔 입주시 조심할 것
신축 오피스텔은 바로 지어진 새건물이기 때문에 공시가격이 따로 없습니다. 그래서 감정평가사에게 맡겨서 감평을 받게 되는데요. 이 감평가를 기준으로 보증가능한 전세금액이 책정되기 때문에 바로 보증보험가입 가능한 상태에서 전세로 입주는 할 수 있습니다.
문제는 이 신축이 2년이 지나면 공식적으로 공시가격이 나오고 그러면 대부분 보증을 할 수 있는 전세금액이 떨어지기 마련입니다. 즉 다음 세입자를 구할시 현재와 같은 시세로 못구할 가능성이 큰 것이지요.
이는 부동산 중개인도 충분히 알터이지만 그래도 불구하고 신축 전세입주를 적극 추천합니다. 입에 발린말로요. 이거 입주 시키는게 수수료가 일반 거래보다 5~10배는 많거든요.
3. 이중계약 조심하기 (대리인은 일단 사절)
물론 대리인을 내세우는 집은 안들어가는 것이 최우선이지만 정말 일정이 급하고 마음에 드는 집이 하필 대리인을 통해 계약해야 한다면 아래와 같이 항목들은 꼭 체크하시기 바랍니다.
- 신분증 , 위임장 , 인감증명서
가능하다면 임대인이 자리에 못나오더라도 통화라도 직접해서 계약서를 같이 확인하는 것도 방법입니다.
그리고 반드시 임대인의 명의에 보증금을 입금하여야합니다. (계약서에 명기되어 있는 임대인(집주인) 명의)
(아내 명의 , 남편 명의 , 자식 명의 , 친척 명의 등 전부 (x))
이로써 전세사기에 대한 대비책을 몇가지 알아보았습니다. 전세사기는 대처를 잘하면 예방이 충분히 가능합니다. 계약하기 전에 미리 많은 것들을 알아보시고 진행한다면 크게 문제없이 입주하실 수 있을 것입니다. 이 글을 통해 많은 분들이 안전하게 오피스텔에 입주하기를 바랍니다.
