오피스텔 세금에 대해서 알아보자면 꽤 복잡합니다. 취득세는 항상 일정하면서도 4.6%로 일반 주택(아파트, 빌라)보단 높고 또한 오피스텔을 먼저 사고 그다음 오피스텔을 사면 2주택이 아니지만 주택을 먼저 사고 오피스텔을 사면 2주택이 되는 이런 카멜레온 같은 상황이 많습니다. 오피스텔을 실거주로 구입하실 분 혹은 투자를 하실 분을 위해 오피스텔 관련해서 세금을 총 정리 해드리겠습니다. (문단 마지막엔 간단하게 표로 정리해드림!)
1. (오피스텔 세금 총정리 1) 오피스텔은 언제 주택수에 포함되나요?
- 주택구입 순서 주의!
주택(아파트)을 먼저 구입하고 오피스텔을 구입하면 오피스텔은 단일세율로 순수 취득세 4.6% 이면 됩니다.
하지만, 오피스텔을 먼저 구입하고 주택(아파트)를 구입하면 먼저 산 오피스텔은 주택으로 취급하게되 그다음에 산 주택(아파트)에 대해서 취득세가 중과 (약 8%) 됩니다. 즉, 똑같이 오피스텔 1개, 아파트 1개 인데 몇천만원이나 세금이 차이나게 되죠.
- 오피스텔이 주택이 되는 순간
처음 오피스텔 구입시 이 오피스텔의 등록 (재산세)을 주택이냐 건축물이냐 따라 주택수에 포함이냐 미포함이냐 갈라집니다. 재산세를 주택분 재산세로 내거나 세입자가 전입신고가 되어있다면 (이는 자동으로 주택분 재산세가 됨) 주택으로 취급하게 되고 반대로 재산세를 건축용 재산세로 내면 오피스텔은 주택이 아니게 되어 주택수에서 제외됩니다. 그려려면 실제로 사무실로 임대되어야하고 전입신고 혹은 거주의 흔적이 있으면 안됩니다.
2. (오피스텔 세금 총정리 2) 오피스텔이 주택수에 포함되면 생기는 일
- 취득세
1) 오피스텔 취득세
오피스텔 취득할 때 내는 세금은 단일세율로 4.6% 입니다. 즉, 2개를 구입하든 10개를 구입하든 구입할 때마다 취득세는 4.6%로 동일하게 적용합니다.
2) 주택 취득세 (아파트, 다세대 등)
오피스텔과 아파트를 둘 다 구입하게 될시 역시나 순서가 중요합니다. 오피스텔을 먼저 사서 주거용 (주택분 재산세)으로 등록되어있는 상태에서 추가로 아파트를 구입하면 오피스텔은 주택 취급을 받게된 상태로 2번째 구입이기 때문에 2주택이 되고 아파트 구입시 취득세로 8% 를 내야합니다.
하지만 반대로 아파트를 먼저 구입하고 오피스텔을 구입하게 되면 아파트는 첫 주택이니 일반세율 1~3% 이고 오피스텔은 단일세율 4.6%를 내면 됩니다.
이렇듯 구입순서에 따라 아파트의 경우 5%나 차이나며 만일 3억짜리 아파트 구입시 취득세 2% 는 600만원, 취득세 8%시 2,400만원으로 세금이 무려 1,800만원이나 차이가 납니다. 그만큼 순서가 중요합니다.
그래서 오피스텔을 추가로 구입할 계획이 있으시면 무조건 아파트를 먼저 사시고 (실거주이든 투자든) 마지막에 오피스텔을 매입하셔야 합니다.
- 보유세
오피스텔이 주택에 포함될 경우 보유세에도 주택으로 간주되어 종부세 (종합부동산세) 합산에 포함이 됩니다. 즉 오피스텔을 포함한 다주택자는 소유한 자산들의 공시가격 합산이 6억원을 초과할 경우 종합부동산세를 납부해야 합니다. 단 공시가격 1억 이하의 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다. 다시 말해서 공시가격 1억을 초과한 오피스텔을 구입할 경우 (주거용 재산세를 내는) 소유한 전체 부동산 종합세에 합산됩니다.
- 양도세
가장 중요한 부분이고 신중해야 하는 이유입니다. 내가 아파트를 팔때 비과세로 벌 수도 있는 것을 오피스텔 때문에 몇천만원을 날릴 수도 있습니다.
바로 아래의 표로 예시를 들어드리겠습니다. 3억에 아파트를 사서 8억에 팔아 5억을 벌게된 A씨는 과연 얼마의 세금을 내게 될까요?
5억을 벌면 적게는 1억 6,800만원을 내야하지만 2주택자가 될 경우 3억 가까이를 세금으로 내야합니다. 그러니 2,3 주택자가 되서 양도세를 과중받기 전에 보유하던 오피스텔 및 나머지 주택을 다 처분하고 1주택자가 되어있는 상태에서 집을 팔아야 합니다. 여기서 똘똘한 한채 현상이 발생되기도 하죠.
더불어 이 양도세를 비과세를 받을 수 있는 방법을 아래 링크를 통해 알려드리겠습니다.
- 아파트 청약시 오피스텔을 보유해도 무주택자 자격으로 취급됩니다.
다른 주택보유없이 1주택으로 오피스텔을 가지고 있어도 (실거주이든 투자든) 아파트 청약시 오피스텔은 주택으로 간주하지 않습니다. 그래서 무주택 자격으로 청약을 신청할 수 있습니다.
이 오피스텔을 보유세나 양도세엔 주택으로 포함되고 아파트 청약할땐 주택으로 보지않고 참 카멜레온 같은 놈입니다.
3. (오피스텔 세금 총정리 3) 오피스텔을 주택에 포함시키지 않으려면?
- 2020년 8월 12일 이전에 구입한 오피스텔은 주택수에 포함하기 않습니다.
- 시가표준액이 1억원 이하 이면 주택수에 포함하지 않습니다.
- 오피스텔을 상속받을 경우 5년 동안은 주택수에 포함하지 않습니다.
- 오피스텔을 업무용으로 쓴다면 재산세 신고를 건축물재산세 로 부과한다면 주택으로 간주되지 않습니다.
(세를 놓게 될 경우 세입자가 전입신고를 하게 된다면 주택분재산세로 변경될 수도 있으니 잘 인지하시길 바랍니다. 주택분재산세가 청구된다면 이는 주택수에 포함되어 버립니다. 구청마다 하는 업무방식이 다를 수 있기 때문에 구청에 전화해서 확인하시기 바랍니다.)
이상으로 오피스텔에 대한 세금을 총 정리해보았는데요. 부동산은 구입을 하게 되면 기본적으로 취득세, 보유세(종합부동산세), 양도세 이 세가지를 항상 염두해두어야합니다. 오피스텔은 정식이 아닌 준주택이므로 상황에 따라 주택수 포함여부를 잘 캐치하시고 투자든 실거주든 잘 이어나가시길 바랍니다.
