[2024년 상반기] 전세난에 관련된 기사가 다시 스멀스멀 올라오고 있습니다. 전세난이란 쉽게 말해 전세매물이 귀해져서 구하기가 힘들어진다는 뜻이죠. 같은 의미로 전세가가 상승하고 있다는 뜻이기도 합니다. 전세난이 무슨 뜻인지 다시 한번 상기해보고 올해 2024년부터 대체 전세난이 어떻게 진행되는지 한번 알아보겠습니다.
1. 전세난이 무슨 말이죠?
말 그대로 전세가 씨가 말라서 전세집 구하기가 상당히 힘들어졌다는 것을 뜻합니다. 전세라는 것이 결국 임대인(집주인)이 집을 공급해주는 것인데 이 임대인들이 도저히 집을 전세로 내놓을 수 있는 상황이 아닙니다. 이는 역전세 현상들과도 관련이 있으며 앞서 제가 포스팅한 반전세 현상의 연장선으로 보시면 됩니다.
(역전세) → (반전세) → (전세난) 이 순으로 현상이 나타나고 있는데요 ,
역전세 : 2,3년 전 급상승으로 인한 높은 전세가 형성으로 2년이 지난 지금 몇 천만원 정도 시세가 낮아져서 역전세가 발생됬습니다.
반전세 : 낮아진 전세가 (전세보증비율)로 인해 반전세(보증금 + 소액의 월세)가 형성되었습니다.
전세난 : 앞서 역전세 및 반전세 등으로 많은 임대인들이 집을 유지할 체력이 안되어 전세매물이 많이 사라졌고 이게 가장 큰이유는 정부가 임의적으로 낮춘 전제보증비율이 가장 영향이 컸습니다. 이러한 이유로 집주인이 버티지 못해 많이들 도망갔고 얼마없는 전세매물에 찾는 수요자는 꾸준히 증가하여서 결국 품귀현상이 일어나고 말았습니다.
결국 임대인(집주인)을 죽이는 각종 규제와 정책들이 지금의 전세난을 불러일으키게 된거지요.
2. 전세난의 현실 정말인가요?
- 차트로 살펴보는 전세가율 증감율
일단 서울 차트만 보더라도 전세가율 상승이 심상치가 않습니다. 실제로 다른 데이터들도 살펴보면 서울의 전세값은 6개월째 상승중이구요, 입주물량이 줄어든데다가 빌라사기의 여파로 기존 빌라 거주자들이 무리를 해서라도 아파트를 찾으면서 전셋값 상승의 압력은 더욱 커지고 있습니다.
- 아니 누구는 역전세라고 하는데 왠 전세난?
역전세와 전세난은 완전 반대개념입니다. 역전세는 전세가가 떨어져서 생겨나는 것이고 전세난은 전세가 귀해져서 자연스레 전세가가 상승하는 것입니다. 왜 사람마다 상반된 의견을 가지고 있는걸까요?
지역마다 혹은 동네마다 차이가 있기 때문입니다. 심지어 아파트이면서 좋은 동네는 이미 매물이 귀해져서 실제로 돌아다녀봐도 전세가 잘 안보일겁니다. 그나마 있는 매물인 이미 시세가 작년보다 올라와 있는 상태이죠.
반면에 후진동네의 아파트나 빌라는 아직 역전세의 위험에서 못벗어나고 있습니다. 정부규제로 인한 보증보험요율의 인하로 보증금시세가 떨어지고 더욱이 기존 세입자들의 이탈이 일어나고 있어 동네마다 부익부빈익빈이 생겨나고 있는 거지요.
3. 전세난에 대해서 자세히 알아봅시다.
위에서 한번 언급했지만 현재의 전세난은 다주택자들의 실종이 가장 큰 영향을 끼칩니다. 각종 정부의 규제때문이지요.
전세는 다주택자가 공급합니다. 하지만 여론은 다주택자들을 매우 싫어하고 정부 또한 국회를 포함해서 국민들의 표를 받아야하기에 이러한 분위기를 따를 수 밖에 없습니다. 결론적으로 본인집 이외에 다른 주택을 사는 것 자체를 막아놓는 규제들이 많은 바람에 많은 집주인들은 떠날 수 밖에 없고 이는 전세매물이 귀해짐을 뜻합니다.
- 올해의 전세난을 이끈 핵폭탄, 임대차 3법
2020년에 시행된 임대차 3법이 올해 2024년에 딱 4년차가 됩니다. 바로 계약갱신청구권 때문인데요, 이 권리는 세입자가 2년이 되면 계약을 2년 더 갱신을 요구할 수 있는 권리이고 전세금도 한도 5%만 올릴 수 있습니다. 2년에서 한번 갱신하고 2년을 하면 4년이 되니 올해가 많은 전세집들이 전세 한바퀴를 돈 셈이죠.
4년이 지난 지금 집주인들은 그간 올리지 못한 전세시세를 한번에 올릴 계획일겁니다. 집주인들은 절대 손해볼 장사를 하지 않죠. 집을 임대해주는 것도 엄연히 사업이니깐요. (주택임대사업)
이 임대차법이 마치 세입자의 주거의 안정을 위한 법 같지만 그래봤자 2년 더 연장일뿐입니다. 이렇듯 4년이 금방 흘러 4년간 눌려있던 시세가 급상승하게 되면 결국 이 감당도 다 세입자 몫이 되죠.
실예로 서울의 인기지역인 강남,송파,성동구 등은 이미 4년전보다 1~3억 정도 오른 시세로 형성되었구요 한번 상승된 흐름은 꺾이기가 힘들겁니다.
- 전세난의 앞으로 전망은?
이제 시작일겁니다. 전세시세가 떨어지지는 않을거에요. 우선 서울에 재개발이 본격적으로 시작되면 이주수요도 발생됩니다. 집이 다 지어질 때까지 이분들도 잠시 살 장소가 필요하니깐요.
그리고 많은 분들이 아시는 사실… 26년도 공급은 역대급으로 최저치를 찍을 것이고 어딜가도 집을 살 수 있는데가 없을 겁니다. 더군다나 빌라사기의 여파로 빌라에 대한 규제도 심해져서 어느 건설업체도 빌라를 아에 짓지 않고 있습니다. 그래서 더더욱 아파트 전세로 몰릴거구요.
- 올라가는 공사비 그리고 분양가
한번 올라버린 공사비 혹은 건축비는 다시 내려가지 않습니다. 인플레이션의 효과도 있고 화폐가치가 떨어지는 것과도 일맥상통하죠. 최저시급이 한번 올라가면 안내려가는 이치와 비슷합니다.
한번 올라버린 공사비 때문에 재개발(재건축)에서 시공사와 조합원은 갈수록 갈등이 심화 그리고 공사 중단 → 공급이 씨가 마름… 이쯤되면 전세난이 심화가 안될 수가 없겠죠?
이처럼 전세난이 지금 왜 다시 발생되고 있는지 각각의 원인들과 현상을 파헤쳐보았는데요, 간단하게 한줄로 요약하면 각종 규제에 따른 공급난항으로 인하여 전세매물이 품귀되어서 전세가 상승 및 전세난이 일어나고 있다고 보시면 됩니다. 더 늦기 전에 살고 싶은 동네에 임장을 한번 가보시고 현 상황을 몸소 체험해보시기 바랍니다.
