빌라 경매가 빌라사기의 여파로 인해 빌라전세수요가 급감하면서 전세와 함께 동반되는 매매수요 또한 줄어들면서 빌라시장이 상당히 많이 위축된 2023년 초반. 가격이 상당히 떨어짐으로써 다시금 수요가 관심을 가지게 되고 또한 현 상황을 버티지 못한 많은 집주인들이 경매로 집을 내놓게 되었습니다. 지금이 경매로 다시 주택을 매수하기 좋은 시기이니 다음과 같은 안내사항을 보고 경매하는데 많은 참고가 되길 바랍니다.
1. 빌라 경매 순서
- 경매물건검색
옥션사이트 (두인경매, 지지옥션, 스피드옥션 등) 에 들어가서 물건을 아파트, 빌라, 오피스텔로 카테고리를 정한 뒤 반드시 ‘임의경매’인 물건만 검색합니다. 이는 초보를 위한 쉬운단계부터 시도해보시란 의미입니다. - 임의경매란 : 주로 은행권에 담보권(저당)으로 잡혀있는 경매입니다.
- 경매물건 선정시 체크해야할 서류
- 매각물건명세서
- 집행관 현황조사서
- 감정평가서
- 이해관계인 서류 (낙찰 후 열람가능)
- 입찰가액 선정 및 입찰표 작성
- 입찰가액(금액)을 적을시 물건기본정보 중 최저가 보단 높게 써야합니다.
- 입찰가액을 적을때는 숫자 자리를 잘 보고 조심해서 적어야합니다.
- 말소기준권리 찾기
경매 낙찰시 모든 권리가 사라지는 말소기준권리를 찾습니다. 그리고 해당물건지의 세입자의 전입날짜가 반드시 말소기준권리 날짜보다 뒤에 있어야 합니다. 이 또한 초보분들이 한번에 낙찰받을 수 있기 위한 조건을 말씀드리는 겁니다.
- 매각물건명세서 로 한눈에 모든 권리사항 파악할 수 있으니 이를 우선으로 보시면 됩니다.
- 입찰표 제출 및 발표
입찰봉투에 입찰표 및 신분증을 넣어서 도장을 찍은 후 제출합니다. 그 자리에서 바로 발표가 진행(주로 오전 11시)되며 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰을 받습니다.
2. 빌라 경매 낙찰 후 진행과정
높은 입찰가로 낙찰이 되면 바로 내것이 되는 것이 아니라 등기가 넘어오는데에 단계가 있습니다. 다음은 낙찰 후 취득과정을 알려드리겠습니다.
- 대금납부
낙찰이 되면 대금을 지급해야 합니다. 본인 현금으로 할수도 있지만 대부분 은행에서 대출을 받아야하기 때문에 대금납부까지 약 한달간의 시간을 줍니다. 그동안 자금을 준비하여야 합니다.
- 내용증명
본인이 낙찰이 되었으니 기존에 살고 있는 사람을 내보내야 합니다. (살고 있는 사람이 집주인 본인인 경우 별다른 법적절차 없이 내보낼 수 있습니다.) 보통 세입자가 살고 있는 경우가 많은데 내용증명을 양식에 맞게 작성하여 가급적 문앞에 붙이거나 우편함에 넣어서 문자를 넣는 등 대면하고 만나는 것은 추천드리지 않습니다.
- 명도
기존에 살고 있던 사람을 내보내는 행위를 명도라고 합니다. 조금 비정할 수도 있겠지만 본인도 본인돈으로 낙찰을 받는 것이기 때문에 충분히 소유권에 대하여 내보낼 권리를 행사할 수 있습니다.
명도확인서를 세입자에게 주면 세입자는 이 명도확인서를 가지고 배당금을 받아갈 수 있습니다. 단 세입자가 이사가기 전까진 함부로 줘서는 안되고 꼭 집이 비어진 것을 확인한 뒤 마지막에 드려야합니다.
- 인도명령절차
필수 절차는 아니며 세입자 및 기존 거주자가 비협조적일 때 쓸 수 있는 카드입니다. 잔금납부시에 인도명령도 함께 신청해놓으면 (물론 비용이 추가되지만) 법원에서 강제로 집행을 해줍니다.
아래와 같이 서류를 준비하시기 바랍니다.
- 매각대금완납증명서 (대금 지급을 완료했다는 증명서류)
- 인도명령 신청서
- 부동산 표시목록
- 수입인지
- 송달료 납부영수증
3. 빌라 경매 낙찰가 잘 선정하는 방법 (경매낙찰 잘 받는법)
위와 같이 경매절차를 습득하고 나면 이제 우리는 경매를 어떻게 하면 한번에 잘 낙찰 받을 수 있는지를 고민해야 합니다. 즉 입찰가 금액을 잘 선정해야 하지요. 다음은 입찰가 선정을 위한 꿀팁을 알려드리겠습니다.
- 너무 높은 입찰가는 금물
잘 아시겠지만 경매란 가장 높은 금액을 쓰는 사람이 가져가는 방식입니다. 내가 가지고 있는 현금 , 경락잔금대출 등 현황을 잘 파악하고 해당 주택에 대한 주변 시세조사는 꼭 필수입니다.
- 경락잔금대출 : 경매시 이행할 수 있는 은행대출로 낙찰가의 80% , 감정가의 70% 중 낮은 금액으로 받을 수 있습니다.
- 주변시세조사
빌라의 경우 아파트처럼 시세가 잘 형성되어 있지 않습니다. 그래서 가장 좋은 건 직접 그 동네에 부동산에 가서 인근 매물들의 시세를 일일이 물어보고 또한 전세 시세도 같이 물어보는 것입니다.
1. 국토교통부 실거래가 시스템 : 실제 등록된 거래현황이니 주소를 입력해서 인근 실거래가를 보시면 됩니다.
2. 홈텍스 공시지가 : 홈텍스의 공시지가를 통해 현재 셋팅할 수 있는 전세금액을 알 수 있습니다.
( 보증보험가능한 전세금액 : (공시지가 * 90%) * 140% )
- 시세조사가 다 되면 나의 현금과 대출가능금액 , 전세셋팅 금액으로부터 수익률 산출을 해야합니다.
예를 들어 내 돈 3천만원으로 경매투자 진행시 전세셋팅하면 그것으로 대출갚고 돈도 남아서 내 투자금이 회수되면 가장 베스트 이고 결과적으로 적게 돈이 들면 들수록 좋습니다.
월세 셋팅의 경우 통상 년수익률 5% 정도 되면 괜찬은 투자라고 인식이 됩니다.
(수익률 = (월세-대출이자)*12개월/내투자금 * 100)
경매를 간단하게 절차부터 필요서류, 명도방법, 나의 수익률 산출까지 알아보았는데요 가장 중요한 것은 직접 매물 부동산에 가서 여러가지를 물어보는 것과 실제 내돈을 투입하여 실전을 쌓는것이 중요합니다. 욕심은 잠시 내어두고 쉬운 물건부터 행하여보시기 바랍니다.
