부동산 지수, 특히 부동산 공부하는 분들껜 필수 지식이며 일반인분들도 많이 들어보셨죠? 전국의 주택들의 현재 시세나 가격을 평가하는데 많은 지표들이 활용되고 있습니다. 과연 지금 집을 사는게 좋을지 지금 가격이 매수적정가격인지 아니면 언제 사야하는지 참 고민이 깊어지는 요즘이죠.
우선 기본이 되는 부동산 지수들을 알려드리고 특히 pir 지수가 무엇인지, pir 지수를 볼 때 놓치면 안되는 사고방식 등을 알려드리도록 하겠습니다.
1. 부동산 지수 1 : 대한민국 실질 부동산 가격 지수
대한민국 실질 부동산 가격 지수는 현 시장의 가격 동향을 알 수 있는 지표입니다. 이 지수는 2010년을 기준으로 하며 1975년부터 현재까지 DATA 가 있습니다. 이 지수를 알아보는 방법은 다음과 같습니다.
- 부동산 가격 동향 파악
실질 부동산 가격 지수는 그 자체보다 다른 지수들과 비교해서 보는 것이 효율적입니다.
- 지수 변화 추이 파악
가격 및 지수들의 동향 파악으로 현재 시세의 위치를 알 수 있습니다.
위의 그래프를 보시면 소비자 물가지수에 비해 실질 주택매매가격지수는 그리 높지 않다는 것을 알 수 있네요.
마찬가지로 소비자물가지수에 비해 전국주택매매가격 지수는 낮은 것을 볼 수 있지만 강남 만큼은 상당히 높은 것을 확인할 수 있습니다.
위 그래프는 독일(주황색)과 일본(진 보라), 한국(연 보라) 의 주택가격지수 비교그래프 인데요, 한국의 주택가격지수는 일본에 비해 높고 독일에 비해 낮은 것을 확인할 수 있습니다.
2. 부동산 지수 2 : kb주택매매가격지수
주택매매가격지수란 부동산 시장에서 발생된 매매거래의 가격동향을 나타내는 지표입니다. 이 지수는 매월 발표되며 전국적인 주택 가격 동향을 파악하는데 유용하게 사용할 수 있습니다. 주택가격지수는 매매지수와 전세지수로 나뉘어서 볼 수 있습니다.
이 매매지수를 찾아보는 이유는 아파트 가격의 전체적인 흐름을 보면서 현재 아파트(주택)의 가격이 높은지 낮은지 판단하기 위함입니다.
- 주택매매가격지수 찾아 보는 법 (kb부동산 데이터허브)
각 지수들과 아래에 연속적인 data 그래프를 예시로 들었는데요, 아래 그래프는 2015. 1월 ~ 2022년 5월 까지 부산,대구,울산,경남 매매 가격지수입니다. 보시면 2020년부터 가격이 상승곡선을 그리고 있는게 보이시죠? 그런데 대구는 상승하다가 21년 이후 다시 하락하고 있는 모양새입니다.
이 흐름을 볼 수 있기 때문에 매매가격지수를 보는 이유입니다. 지역별로 비교해서 저평가인지 고평가인지 판단해볼 수 있죠.
3. 소득대비 주택가격비율(pir 지수)의 의미와 진실
pir (price to income ratio) 지수가 18 이라 우리에게 희망은 없다…
많이들 들어보셨죠? 쉽게 말해서 pir 18 이란 우리가 18년동안 한푼도 안쓰고 모아야 집을 살 수 있다는 의미입니다.
그런데 집집마다 벌이가 다를텐데 도대체 무슨 기준으로 pir 18년이란 말이죠? 과연 이 기준은 어디부터 온 것인지 일단 의미부터 알아보고 시작하겠습니다. (서울 기준으로만 알아보겠습니다.)
- PIR 지수란?
말 그대로 우리 소득대비 주택가격지수란 뜻입니다. 즉 우리가 버는 거에 비해 집값이 얼마나 비싸냐 이거죠.
예를 들어 그 지역의 평균 아파트 가격이 5억이고, 그 지역의 평균소득이 5천만원이면 이 지역의 PIR 지수는 5억 / 5천만으로 지수가 10 이 됩니다. 즉, 10년 동안 한푼도 안쓰고 월급을 그대로 모아야 그 지역의 집을 살 수 있다는 뜻입니다.
말그대로 지수가 낮아지면 집을 사기가 더 수월해진다는 의미이기도 합니다.
위 그래프는 kb부동산과 한국부동산원 두 자료를 비교한 그래프인데요, 문제는 기관마다 발표하는 지수가 다르다는 것입니다. (21년도 기준 kb부동산은 17.4 라고 나온데 비해 한국부동산원은 9.3 으로 발표함)
체감상 21년도는 상당히 급등한 시기인데 오히려 kb부동산자료가 더 신빙성 있어 보이기도 합니다.
한번 생각해봅시다.
서울에 사는 철수는 빌라에 살고 싶은데 빌라가 3억이고 연봉이 6천이면, 철수가 보는 pir 지수는 5 입니다.
반면에 서울에 사는 영희는 오피스텔에 살고 싶은데 오피가 2억이고 연봉이 5천이면, 영희가 보는 pir 지수는 4 입니다.
즉 개별 상품 다르고 다들 벌이가 다른데 굳이 이 pir 지수가 크게 중요한가 이거죠. 평균의 함정에 빠질 위험도 있습니다.
다시 돌아가서 짱구는 아크로파크 30억에 살고 싶은데 연봉이 3천이면, 짱구한테 아크로파크는 pir 지수가 100 이 됩니다. 즉 개별 주택마다 구입하는 수요층이 다르다는 걸 알고 접근하셔야 한다는 의미입니다.한번 한국의 실질주택가격 현황을 보시죠.
자 그럼, 도대체 서울은 왜이렇게 비싼지 (pir 지수가 높은지) 한 번 보시죠.
건물을 지을 수 있는 땅 (활용가능한)은 5. 대지(3.0%) / 9. 잡종지(1.1%) / 10. 공장용지(1.0%) 를 다 더해서 전체면적의 5.1%에 불과합니다.
헌데, 서울의 인구밀도를 보시면
서울에만 약 1000만명 , 경기수도권/인천까지 합치면 도합 2600만명 즉, 대한민국 전체인구의 50.8% 살고 있고 전세계적으로 인구밀도가 큰 차이로 1위입니다.
일자리, 상권, 문화, 엔터, 언론 등 모든 산업이 모여있는데 당연히 주택구입부담지수는 높을 수 밖에 없지요.
결론적으로, pir 지수나 주택구입부담지수를 제대로 보면 인구의 절반 이상이 모여살고 건물을 지을 수 있는 땅은 5.1% 밖에 안되며 고소득일자리, 행정 등 모든 것이 모여있는 서울의 주택가격지수 pir 이 높다고 마냥 비판해서는 안됩니다. 지역별 경제지표와 함께 이를 인지하고 자료들을 습득하셨으면 합니다.
