요즘 부동산 상승하는 현상이 예사롭지 않죠? 제가 예전 포스팅부터 반전세, 전세난으로 시작해서 전,월세가 오르는 내용만 있을뿐 아니라 요즘은 아파트 매매가도 심상치 않습니다. 관련 기사를 검색하면 이런저런 말이 참 많은데 결국 집을 한채 가진 사람들 입장에서는 결국 한가지 핵심적인 이유가 있죠. 일단 이번 포스팅은 오피스텔과 빌라에 대해서 먼서 알려드리고 2편에서 아파트에 대한 상승이유를 소개해드리도록 하겠습니다.
1. 부동산 상승 이유 첫 번째 : 오피스텔 매물 실종
- 다주택자의 멸망
이제부터 관련이유를 하나씩 짚어보도록 하겠습니다. 여기서 잘 보아야 할 내용은 정규방송 뉴스에서는 보기힘든 내용들이 대다수이기때문입니다.
기본적으로 오피스텔(원룸 혹은 1.5룸)을 산다고 하면 세를 주기 위해서 사지 본인이 살기 위해서 구매하는 일은 잘 없습니다. 그래서 보통 좀 여유가 되시는 분들은 2,3채 정도를 구매를 해서 전세나 월세를 놓는데요. 여기서 중요한 것은 집주인이 절대 돈이 많아서 이 것을 다 사는게 아니고 필수적으로 대출을 하면서 구입합니다. 그리고 나머지 부분을 세입자의 보증금을 통해 채웁니다.
자 그럼 왜 멸망이냐… 우리나라 정서상 (투표권을 가진 일반 시민들의 의식) 국민들은 부동산으로 돈번다는 소식을 아주 싫어합니다. 그래서 그 눈치를 보는 정부조차 정책을 그런식으로 밖에 펼치지 못하고 있고 그래서 가장 중요한 “2가지” 를 통해 다주택자 양성을 막고 있습니다. - 다주택자가 양성이 안되는 2가지 이유
첫째로 “주택수” 문제입니다. 아래 링크에 보다 자세한 내용이 수록되어 있습니다.
기존에 본인집이 있는 집주인이 세를 맞춰 투자할 목적으로 오피스텔을 구입하게 되면 이 오피스텔이 주택수에 포함이 되어 집주인은 “다주택자”가 되버리고 다주택자가 되면 나중에 본인집을 팔때 양도세만 몇천에서 심지어 억단위로 내게될 수도 있습니다. 이러니 어느 집주인이 오피스텔을 사려할까요? 그래서 전세나 월세구하려고 찾아다녀보면 매물이 별로 없다는 것을 느낄겁니다.
- 최악의 전세보증한도 126%
두번째 이유로 현재 비주택(소형 오피스텔, 빌라)계의 최악으로 치닫고 있는 키워드 “126%” 입니다. 구글에 “전세보증한도 126%”를 검색해보시면 많은 내용들이 나올겁니다.
2년전 까지만해도 전세보증을 할 수 있는 한도가 (공시지가 x 150%) 이었는데 이게 작년부터 (공시지가 x 126%)로 변경되는 바람에 기존 전세가의 시세가 천만원 에서 몇 천만원 정도 낮아져서 기존 집주인이 세입자에게 돈을 돌려줄 때 보증금에다가 본인돈까지 더 엎쳐서 줘야하는 일까지 발생되게 됩니다.
예를 들어 기존 전세가 1억 5천만원이었는데 (전세보증보험까지 가능함) 이 시세가 1억 2천만원까지 떨어져서 세입자한테 돈을 돌려줄때 3천만원을 더 마련해야 됩니다. (보통 집주인에 자기돈을 다 마련해서 주지 않습니다. 다음 세입자를 구해서 그 세입자한테 받은 보증금으로 기존 세입자에게 돌려줍니다.)
2. 오피스텔 월세 상승
부동산 상승 이야기하는데 앞전에 다주택자 실종이니 역전세가 나니 이게 무슨말인가 싶죠?
지금부터가 중요합니다. 지금 오피스텔 월세가 급등하고 있습니다. 당연하죠. 부동산경기가 어려워 오피스텔 신축은 더이상 없고 한정된 매물 수량에 세입자수는 매년 늘어나는데 세를 놓은 집주인은 멸종되다 보니 오피스텔 전,월세 구하는 것 자체가 어려워졌습니다. 오피스텔 빈방은 한개인데 사람은 2,3명 붙으면 당연히 시세가 늘어나겠죠?
더 문제는 지금 이 현상을 해결하려는 대책이나 의지가 전혀 없다는 실정입니다. 정부에서는 집주인들에게 숨통을 틔어줄 대책을 마련할 생각이 없어보이니까요. (알아서 고생해라 이런식?) 이렇듯 다주택자만 괴롭히면 시간이 갈수록 아무도 집주인 하려고 하지 않고 오피스텔 매물도 실종 되겠죠.
[ 23년도부터 7개월 넘게 상승하고 있는 오피스텔 월세가율 ]
3. 결론 : 부동산 상승(오피스텔 전,월세) 대책은 있는가
현재로써 대책은 없네요. 지금 정부는 아파트 경기에만 치우쳐져 있어 오피스텔이나 소형주택(빌라, 다세대)이 수요를 촉진시키는 방안은 전혀 내놓지 않고 있습니다. 안타깝지만 그저 지켜보는 수 밖에 없는 상황이네요.
개인적으로 드릴 수 있는 말씀은 오피스텔 월세든 전세이든 가급적 매물이 나오면 얼른 하루안에 시세조사를 끝내고 등기부등본상 크게 하자가 없으면 바로 입주하시기 바랍니다. (물로 좋은 매물은 잘 없을거에요.) 심지어 고시원까지 월세가 오르고 있다고 하니 말다했죠? 지금 시세에 대한 인정을 하는 것이 중요합니다. 왜 이렇게 비싸지 이러면서 현실을 부정해버리면 이도저도 못하게 되어버리니까요.
아무쪼록 좋은 매물을 아무 사고 없이 잘 골라서 입주하시길 바랍니다. 이번편은 오피스텔 월세 상승편을 보았고 다음편엔 그 중요한 아파트 상승기 재시작에 대해서 알아보겠습니다.
