- 최악의 전세보증한도 126%
두번째 이유로 현재 비주택(소형 오피스텔, 빌라)계의 최악으로 치닫고 있는 키워드 “126%” 입니다. 구글에 “전세보증한도 126%”를 검색해보시면 많은 내용들이 나올겁니다.
2년전 까지만해도 전세보증을 할 수 있는 한도가 (공시지가 x 150%) 이었는데 이게 작년부터 (공시지가 x 126%)로 변경되는 바람에 기존 전세가의 시세가 천만원 에서 몇 천만원 정도 낮아져서 기존 집주인이 세입자에게 돈을 돌려줄 때 보증금에다가 본인돈까지 더 엎쳐서 줘야하는 일까지 발생되게 됩니다.
예를 들어 기존 전세가 1억 5천만원이었는데 (전세보증보험까지 가능함) 이 시세가 1억 2천만원까지 떨어져서 세입자한테 돈을 돌려줄때 3천만원을 더 마련해야 됩니다. (보통 집주인에 자기돈을 다 마련해서 주지 않습니다. 다음 세입자를 구해서 그 세입자한테 받은 보증금으로 기존 세입자에게 돌려줍니다.)
[ 23년도부터 7개월 넘게 상승하고 있는 오피스텔 월세가율 ]
요즘 부동산 시장의 상승세가 심상치 않습니다. 예전에는 반전세, 전세난으로 인한 전월세 상승이 주 이슈였다면, 최근에는 아파트 매매가까지 오름세를 보이고 있습니다. 관련 기사와 전문가 분석도 쏟아지고 있지만, 실제로 집을 보유한 사람들의 입장에서 보면 핵심적인 이유는 단순합니다. 이번 글에서는 오피스텔과 빌라 시장의 상승 이유를 먼저 다루고, 다음 편에서 아파트 상승 요인을 소개하겠습니다.
1. 부동산 상승 이유 첫 번째 : 오피스텔 매물 실종
많은 사람들이 잘 모르는 사실 중 하나는, 오피스텔 구매는 대부분 ‘자가 거주’가 아니라 임대 목적이라는 점입니다. 투자자들은 보통 대출과 세입자의 보증금을 활용해 오피스텔을 구입합니다. 그러나 현재는 ‘다주택자 규제’와 ‘전세보증한도 축소’라는 두 가지 큰 벽에 막혀 있습니다.
① 주택 수 규제
오피스텔을 구입하면 주택 수에 포함되어 다주택자가 됩니다. 다주택자는 양도세 폭탄을 맞게 되므로 투자자들이 오피스텔 매수에 소극적일 수밖에 없습니다. 이 때문에 시장에 나오는 전·월세 매물이 줄어드는 것입니다.
② 전세보증한도 126%
기존에는 전세보증이 공시지가의 150%까지 가능했으나, 현재는 126%로 낮아졌습니다. 예를 들어, 과거 전세가가 1억 5천만 원이었다면 보증보험도 가능했지만, 이제는 1억 2천만 원 수준까지 줄어들어 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 때 본인 자금을 추가로 보태야 하는 상황이 발생합니다. 이로 인해 전세 매물 자체가 감소하고 있습니다.
2. 오피스텔 월세 급등
매물이 줄어드니 월세는 자연스럽게 상승할 수밖에 없습니다. 공급은 줄고, 수요는 꾸준히 늘어나면서 한정된 방을 두고 세입자들이 경쟁하는 구조가 된 것이죠. 실제로 오피스텔 월세가 2023년 이후 7개월 이상 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다.
문제는 정부의 대책 부재입니다. 아파트 중심의 정책에만 집중하면서 소형 주택(오피스텔, 빌라, 다세대)에 대한 대책은 사실상 전무합니다. 결국 시장에서는 세입자가 더 높은 월세를 감당할 수밖에 없는 구조가 고착화되고 있습니다.
3. 결론 : 오피스텔·빌라 전월세 시장의 현실
현 시점에서 뾰족한 대책은 없습니다. 따라서 세입자 입장에서는 좋은 매물이 나오면 빠르게 시세를 확인하고 계약하는 것이 최선입니다. 현실을 받아들이지 못하고 주저하는 사이에 좋은 매물은 금세 사라집니다. 심지어 최근에는 고시원 월세까지 오르고 있다는 사실이 이를 증명합니다.
👉 이번 글에서는 오피스텔과 빌라의 전월세 상승 요인을 다루었습니다.
👉 다음 편에서는 많은 분들이 궁금해하는 아파트 매매가 상승 이유를 심층적으로 분석해보겠습니다.
부동산 시장을 제대로 이해하지 못하면 또다시 기회를 놓칠 수 있습니다. 꾸준히 시장을 주시하시길 바랍니다.
