요즘 부쩍 반전세가 눈에 띄게 늘어났습니다. 세상 현상에는 다 이유가 있는 법이죠. 최근 1,2년 새에 반전세가 늘어난 이유와 반전세의 의미를 알려드리겠습니다. 그리고 같이 오는 현상으로 역전세는 그러면 나중에는 어떻게 될지 과연 계속 유지되는건지 속시원하게 말씀드리겠습니다.
1. 반전세 뜻
통상적으로 보증금이 월세의 240배 (20년치) 이상이 되면 반전세라고 합니다. (전세는 보증금만 있고 월세는 아에 없죠.) 예를 들어 월세가 20만원이고 보증금이 1억이면 월세의 240배면 4천 800만원이죠? 그러면 보증금은 이보다 훨씬 많으니 반전세라 합니다. (주로 큰금액의 보증금에 소액의 월세가 껴있으면 반전세라고 합니다.)
2. 반전세가 부쩍 늘어난 이유
과거 2010년 혹은 2016년도에 반전세 매물이 많아진 이유와 요즘 2024년도에 반전세가 늘어나는 현상은 다소 다릅니다. 이를 알기 위해서는 우선 역전세 현상부터 알아야 합니다. 역전세의 현상을 막기 위해 다시금 반전세가 나타났기 때문입니다.
- 역전세랑 반전세랑 무슨 상관?
통상 2억 하던 전세들이 2년이 지난 지금 1억 8천 으로 전세가가 떨어졌습니다. 그 이유는 전세보증보험 가능 금액이 떨어졌기 때문입니다.
이전에는 해당 빌라(오피스텔)의 공시지가에서 150% 까지 보증보험이 가능했는데 이게 126% 까지 보증가능범위가 떨어지는 바람에 기존 전세가가 떨어졌습니다.
즉, 예를들어 1억 5천 까지 보증보험이 가능하던 집이 1억 2천 6백 까지 떨어지니 이 떨어진만큼 역전세가 나버린 겁니다. 역전세 현상은 아래 링크에서 보다 자세하게 알려드리겠습니다.
- 그래서 반전세가 많이 늘어난 이유는?
이거는 집주인의 입장을 들여다봐야 합니다. 집주인들은 이제 떨어진 보증보험율 때문에 역전세 난만큼 세입자에게 돌려주어야 합니다. (아 역전세란 전세시세가 과거보다 떨어짐을 뜻합니다.)
요즘 현상을 보니 1천~2천만원 정도 역전세가 나는 것 같은데 그럼 집주인들은 현금을 준비하거나 혹은 이 금액만큼 대출 이라도 해주어서 세입자에게 차액분을 돌려줍니다. 자 이 대출이 문제입니다.
집주인은 결코 손해를 보지 않습니다. (손해를 볼거면 집주인 노릇도 안하죠. 집을 팔수도 있지만 지금은 팔리지도 않습니다.) 그래서 대출을 해서 세입자에 돌려줄때 대출에 대한 이자는 받아야겠습니다. (제안하는 거죠)
세입자는 거절하기 힘들겁니다. 혹은 그 다음 세입자가 와도 집주인의 차액 대출금이 이자는 줘야될겁니다. 왜냐.. 이렇게 동시다발적으로 집주인들이 세팅을 하기 때문입니다. (아니꼬우면 다른 동네 가던가)
그래서 지금의 반전세가 유행적으로 형성된 겁니다. 이런 시세 이제 많이들 보실겁니다.
1억/10만원 , 1억 4400만원 / 15만원 등등… 앞에 보증금 1억 혹은 1억 4400만원 이라는 금액은 보증보험 보장이 가능한 최대치 금액입니다. 즉, 보증보험은 세팅해주고 예전의 전세시세에서 역전된 만큼의 대출금은 소정의 월세 형식으로 달라 이겁니다.
3. 역전세는 과연 언제까지 지속될까?
이제 역전세의 대량발생으로 이제 반전세가 속출되고 있는건 이해하셨죠? 그럼 이 역전세는 과연 언제까지 지속될지 한번 알아봐야겠습니다. 그래야 전세가도 안정이 되고 이상한 월세도 안나오겠죠.
- 역전세는 올해 (2024년도) 말에 끝날 것으로 전망됩니다.
아래 임대차가격지수 추이 한번 보시죠.
2020년도 임대차보호법 이후로 전세지수가 어마어마하게 올랐죠? 급격하게 오른 전세시세 때문에 1, 2년이 지난 지금 급작스런 전세보증금 하락과 빌라, 전세사기 등 많은 사건들이 한꺼번에 발생됬습니다.
그 것이 2022년부터 지금까지 완전 급락했다가 23년 7월부터 다시 반등의 조짐이 보이고 있죠.
아파트는 워낙 기본적으로 수요가 탄탄하니 별다른 언급은 필요없고 우리 청년들의 주거사다리인 오피스텔과 빌라가 문제입니다.
보증보험의 보장이율이 126% 로 낮아지는 바람에 (150% -> 126%) 낮아진 전세시세로 인한 역전세가 24년도 말부터 없어질 것이라는 전망은 무슨 뜻일까요?
- 이미 망한 집주인(임대인)들은 떨어져나갔습니다.
23년도 초에 진행되서 세팅된 126% 의 전세들은 2년동안 시세가 형성이 되었고 역전세로 못버티는 집들은 다 팔리거나 집주인들이 처분을 했습니다. 그래서 일단 현재 전세매물이 없습니다.
그리고 20년도에 시작되었던 임대차 3법 (2+2 임대차갱신법)은 4년이 지난 24년도에 또한 한바퀴가 돌기 때문에 기존 전세시세보다 퀀텀점프하는 시세가 25년도에 펼쳐질 것입니다.
그래서 쉽게 정리드리면 24년도에 모든게 정리되고 25년도에 새로운 판이 형성될 것입니다. 전세매물은 없을뿐더러 시세가 다시 올라가니 떨어져있던 전세시세들은 다시 스물스물 올라갈 것입니다. (전세매물이 없다는게 아마 가장 큰 이슈가 될거에요.)
- 전세매물이 얼마 없기때문에 역전세난 집의 반전세화가 당당히 널리 퍼질 수 있는 것입니다.
집을 알아보는 임차인 입장에서는 방법이 없습니다. 전세를 구하고 싶어도 완전한 전세가 없어요. 다 지난 2년보다 역전세난 물건들 뿐이고 이마저 집주인들이 떨어진 전세보증금 차액분을 월세로 돌려놓았습니다.
“난 이런 높은 보증금에 월세까지 줄 수 없어” 라고 해버리면 다른 동네를 알아보는 수 밖에요.
저도 오피스텔을 보유하고 있는 입장이라 많은 집주인들의 이야기를 늘 듣고 있는 편이라 현재 돌아가고 있는 상황은 잘 알 수 밖에 없습니다.
4. 역전세의 끝은 월세상승
전세사기의 여파로 인한 전세기피와 가뜩이나 없는 매물로 인해 사람들이 월세로 가게 되고 월세로 몰리니 당연히 자연스럽게 월셋값은 증가되고 있습니다.
그럼 반대로 다시 월세가 오르니 전세로 가겠다구요? (위에 언급한 데로 망가진 전세시세(역전세) 때문에 전세시장은 망가졌습니다.) 못가죠…
덕분에 다시금 표면 위로 오르게 되기도 하고 많은 사람들이 깨닫게 되었습니다. ‘전세’란 우리의 유일한 주거 사다리라는 것을. 많은 사람들이 전세를 살고 싶어하는 이유죠. 월세보다 저렴하니깐요 보증금만 마련되면. 높은 보증금은 대출을 해도 이자가 월세보다 싸기 때문에 많이들 전세대출을 이용했었습니다. 지금은 보증보험이 되는 집만 대출이 가능하게 되었죠. 그래서 지금 전세매물도 씨가 말랐습니다. 동네를 가보시면 전세를 제대로 구하지도 못하실겁니다. (또한 전세사기의 여파로 실수요자들도 전세를 기피하고 있기도 합니다.) 그래서 더더욱 월세로 몰리니 월세시세도 계속 상승하고 있는 추세입니다.
이와 같이 역전세가 무슨 뜻인지 지금 24년도는 어떻게 돌아가고 있는지 앞으로는 어떻게 될지 알아보았는데요 제가 알려드린 사실들이 정말 맞는지 한번 현장에 가보셔서 확인해보시기 바랍니다. 전세계에서 우리나라에 밖에 없는 만큼 이 전세는 점점 힘이 약해지는 것이 어쩔 수 없는 추세일 것 같구요 월세도 갈수록 상승중이니 더 늦기 전에 좋은 집으로 갈아타시기 바랍니다.
감사합니다.
